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家づくりコラム

2021.03.16

どこに何が建てられる?土地の「用途地域」について解説

新しい土地に暮らし始めるに
あたり、気にかけておくべき
住宅の周辺環境。


住宅に心地よく暮らすために、
周辺地域にどんな建物が建って
いるのか、どんな施設があるのか
についてあらかじめ調べておくことは
良い住まいを探すポイントです。


もし暮らす場所の近くに
工場などの工業施設があった
場合、騒音や空気汚染などが
非常に気になります。

新築住宅を検討する時には、
その土地にどのような建物が
あるのか、または建つ可能性が
あるのかについて把握して
おきたい所です。


都市計画法では、秩序ある
街づくりをするために
「用途地域」という区分を
定め、どこにどのような
建物が建てられるかについて
区別しています。

「用途地域」とはどんなもの
なのか、また用途地域の
種類や、用途地域が重なった
場合どうなるのかについて
解説していきます。

(関連記事):新築マイホームの
”床面積”が狭かった・・・
そんな人が参考にしたい
「床面積の増やし方」





【「用途地域」とは?】

街中では商業施設や工業施設など、
施設や建物が種類ごとに
集まって建てられているのを
目にします。

「用途地域」とは、これら住宅・
工業施設・商業施設がどの場所に
建てられるのかについてエリア区分
ごとに定められたルールです。


この「用途地域」によって
街づくりの秩序を守ることが
でき、暮らしやすい街づくりや、
静かで暮らしやすい場所に住宅を
建てることが可能となっています。


【「用途地域」が定められている場所】

都市計画法により、土地は
以下のように分割されます。

〇都市計画区域

・市街化区域
市街化が計画されるエリア

・市街化調整区域
市街化する予定のないエリア

・無指定区域
どれにも当てはまらないエリア

〇都市計画区域外

・準都市計画区域
市街化が見込まれるエリア

このうち用途地域が設定されて
いる土地は、

・市街化区域
・無指定区域
・準都市計画区域


これらに限定され、市街化区域は
必須、そしてその他はケースに
よって設定されます。



【13種類ある「用途地域」の種類】

用途地域は住居が集まり住宅街
となる住居系、商店や商業施設が
集まる商業系、工場などが集まる
工業系と、3種類に大別されます。

また、それぞれの系統は全部で
13種類の用途地域に分かれます。

〇住居系
・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住専用居地域
・第2種中高層住専用居地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域

〇商業系
・近隣商業地域
・商業地域

〇工業系
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

【各用途地域で変わる制限】

これら用途地域では、それぞれの
地域によって用途が制限され、
容積率や建ぺい率が厳しく制限
されるものと、そうでないもの
があります。


例えば第一種低層住居専用地域
においては、建物の用途設定から
暮らすのには十分な環境が
手に入れられます。

その反面、容積率や建ぺい率の
制限が厳しく、広さの十分な
建物を建てるには、大きめの
土地が必要になります。



【「用途地域」を調べるには】

各自治体のウェブサイトでは、
土地の用途地域に関する設定状況を
確認することができます。

高松市では生協で用途地域図を販売、
または高松市地図情報システム
で用途地域を開示しており、
実際の地図上で用途地域を確認する
ことが可能です。

画面右下の”都市計画図”から
高松市の用途地域について
確認してみましょう。

(参考URL):高松市地図情報システム
「たかまっぷ」


【「用途地域」が重なる区分はどうなる?】

用途地域の区分が2つ重なるような
土地の場合、用途地域の設定は
基本的には土地の半分以上を占める
用途地域が適応されます。


また、これ以外にも3つ以上
用途地域が重なる場合などもあり、
このような場合はそれぞれの
ケースに応じて判断されます。


その他、前述のようなケースは
用途の占有率以外にも、土地の制限
なども関わってくるため、
分かりにくい場合は直接自治体等に
問い合わせてみましょう。



【「用途地域」について把握しておこう】

新築住宅を建て、暮らすうえで
非常に重要と言える住宅周辺の
環境。


「用途地域」は都市計画法に
よって定められる、土地の用途を
区分けし、秩序ある街づくりを
進めるためのルールです。


用途地域では住宅の容積率や
建ぺい率の制限に関するルールが
設定されるため、
新築住宅をどこに建てるかについて
大きく影響を及ぼします。


なお、住居・商業・工業と、
それぞれを合わせて13種類の
用途地域があり、これらが適応
されるのは市街化区域・準市街化区域・
無指定区域になります。

自治体ホームページ等で調べる
ことができる「用途地域」について
把握しておきましょう。